不動産を買いたい

これから不動産を所有して不動産運用(不動産投資)
されたい方がいらしたら弊社が協力します。

Support for those who want to manage real estate

はじめて不動産を買う人も、すでに購入経験のある人も、一緒に悩んで考えましょう。
 あなたの不動産(購入物件)をなるべく希望に見合う条件で購入する事が何よりの弊社の目的です。
わたしたちはあなたの不動産を

「より安く」、「より早く」、「より安全に」

取引きするお手伝いをします。

不動産購入の流れ

1-1.分譲物件と仲介物件の違い

Properties for Sale and Agency Properties

分譲物件とは

売主である不動産会社から直接購入する形です。
(売主から販売代理を受託した不動産会社を窓口にする事もあります。)
一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件が多くなります。

仲介物件とは

売主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する形です。
一般的には販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件が多くなります。
仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生するので、事前に確認が必要です。
※仲介手数料は購入費用としては大きいので要確認事項のひとつです

1-2.購入の流れを知る

Purchasing Process

分譲物件を買う場合の、一般的な流れを確認しましょう。

STEP10

物件の引き渡しを受ける

売買契約が完了したら、合鍵含めた物件施設すべての鍵をもらい受けます。 そこから物件の登記手続きを通常は「司法書士」に委託して登記を進めてもらいます。 登記が無事に完了したらこれで一通りの取引が完了します。

2-1.不動産価格の考え方

The concept of real estate prices

不動産を買うと決めたら大きな検討課題となるのが「価格」です。
不動産は個別性が非常に強い資産なので、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。
仲介物件では、売主と買主の交渉により最終的な売買価格を決定します。
ここでは、まず「不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等」を学びましょう。

① 価格の基本的な考え方を理解する

まず原則「同じ不動産は存在しない」という事です。
同じ地域の土地でも、土地の形や面積や方位はもちろん、接する道路状況などによって、大きく価格が変動します。
また、同じ棟のマンションでも、階数や間取りや部屋の方位などによって価格が変わります。
このように、不動産価格の妥当性を判断するには、不動産の特徴(これを一般的に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
 不動産市場でも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産でも、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合は、市場全体の動向も踏まえて取引時期に応じて検討する必要があります。
 不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。
売主と買主が個別に希望条件を調整して、双方が合意した時にはじめて価格が確定します。

② 価格の評価手法を知る

売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。
価格査定には様々な手法がありますが、ここでは、(公財)不動産流通推進センターが発行する「価格査定マニュアル」を参考に、住宅地(土地)とマンションの価格査定のおおまかな仕組みを紹介します。

※価格査定には個別物件に応じた専門的な検討が必要であることに、留意してください。

●取引事例比較法(土地やマンションの価格査定の基本的手法)

土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いようです。
取引事例比較法は、売買しようとする不動産(以下「対象不動産」)と同じような不動産の取引事例等の価格と比較する事で、対象不動産の価格を査定します。
対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定し、その上で取引時期の違いについて市場全体の動向を加味して一定の調整(これを一般的に「時点修正」といいます)を行う事で査定します。

①取引事例等との比較

取引事例等となる不動産と対象不動産の個別性を比較します。
例)土地であれば、土地の形・面積・方位・接する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較する
各比較項目について、対象不動産が取引事例等となる不動産より優れているのか、劣っているのかで、取引事例等となる不動産の価格を調整して、対象不動産のおおむねの価格を査定します。
例)対象不動産が取引事例の不動産よ10%程度劣ると判断する場合は、取引事例等の価格を10%減価する

②時点修正

取引事例等となる不動産と対象不動産の取引時点を比較します。 取引事例等の不動産が取引された時点から市場相場が上昇しているか、下落しているかで、価格に時点修正を施します。
例)取引事例となる不動産が取引された時点よ10%相場が下落していると判断する場合は、取引事例との比較により算出した価格をさらに10%減価する

その他

対象不動産の価格査定は、取引事例との比較と時点修正のみで完結するものではありません。
その他の要因も加味した上で、最終的な査定価格とする必要があります。

2-2.不動産の価格情報や相場情報を調べる

Find out about real estate pricing and market information

不動産会社へ相談する前に、まずは自分で情報収集してみましょう。
自分で情報収集する事で、ある程度の価格帯や物件イメージを持つことが大切です。
地域性や周辺情報なども把握する事で事前に必要な情報をあたまに取り入れる事が重要です。

1. 特定地点の価格情報について調べる

物件種別 価格情報 実施機関 内容
土地 地価公示 国土交通省 公的機関が評価した価格*1
土地 地価調査 都道府県 公的機関が評価した価格*1
土地 土地総合情報システム 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格情報
土地 不動産価格指数(住宅) 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格を基に物件の立地や特性に寄る影響を除去して指数化したもの
新築マンション インターネット広告など   販売中の物件の売り出し価格情報*2
中古マンション インターネット広告など   販売中の物件の売り出し価格情報*2
中古マンション レインズ・マーケット・インフォメーション 指定流通機構 宅地建物取引業法に基づいて収集した実際の取引価格情報
中古マンション 不動産価格指数(住宅) 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格情報を基に物件の立地や特性に寄る影響を除去して指数化したもの
一戸建て(新築・中古) インターネット広告など   販売中の物件の売り出し価格情報*2
一戸建て(新築・中古) レインズ・マーケット・インフォメーション 指定流通機構 宅地建物取引業法に基づいて収集した実際の取引価格情報

※ 1 公的機関が評価した価格であって、実際に取引された価格ではない事に留意下さい。
※ 2 売り出し価格ですので、実際に取引される価格と一致するとは限りません。

2.各地域の市場動向について調べる

各地域の平均的な相場や価格の上昇・下降といった傾向は、比較的入手しやすい情報です。
それらを調べることによって、エリアごとのおおむねの価格帯やその変動を把握することができ、物件の条件(対象エリア・価格帯等)や予算などを検討していくときに活用することができます。
また、相場の上昇や下降に応じて過去の特定の地点の価格情報を現時点の価格に補正する場合にも活用できます。
「相場・取引動向」では、土地、新築マンション、中古マンション、一戸建ての種別ごとに公表されている市場動向情報を調べる事が出来ます。

3.相場を知ることが大切な理由

相場を知ることが出来れば、購入計画や条件の見直しをする必要があるかどうかを、自分で判断することが出来ます。
例えば、希望エリアの相場が予算より高いと分かれば、探すエリアを広げたり、新築だけでなく中古住宅も探してみるなど、希望条件の見直しをすることが出来ます。
検討している物件が割高か、相場並か、割安か、ある程度把握する事も可能となります。
最終的に、購入額を決定するのは買主自身です。
自分自身で判断するためには、周辺相場をつかんでおくことはとても大切な事です。

不動産投資について

The concept of real estate prices


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