不動産売却の譲渡所得

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譲渡所得とは

About transfer income

不動産を売却した時には、売却代金から取得費と売却する時にかかった費用を差し引いて、利益や損失を確定させます。
その時に利益が出た場合に課税されるのが「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には、所有期間によって2種類に分けられますが、ここがとても重要です。

① 短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間が5年未満」の場合


不動産の所有期間が5年未満の場合「短期譲渡所得」として税率が高くなります。

取得税 住民税
30.63%(注) 9% 39.63%

②長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間が5年以上」の場合の場合

不動産の所有期間が5年以上の場合「長期譲渡所得」として税率が軽減されます。

取得税 住民税
15.315%(注) 5% 20.315%

譲渡所得の税額掲載

Tax calculation of transfer income

譲渡所得税は「所得税」と「住民税」の2つに分かれます。
先に、課税譲渡所得を計算してから、課税譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算します。

① 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

② 課税譲渡所得×税率=譲渡所得税(所得税と住民税)

取得費

Access Fee

購入代金や購入時に要した仲介手数料や登記費用など、不動産取得に要した費用をいいます。
建物の取得費からは、経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。
なお、購入後の改築費用も加えることができます。

取得費が不明な場合

If the acquisition cost is unknown

取得費がもしも不明な場合や、実際の取得費が売却した不動産の5%相当額より少ない場合、 売却価格の5%を取得費とすることが出来ます。これを「概算取得費」といいます。

相続等で取得した場合

When acquired through inheritance, etc.

相続や贈与により取得した不動産の取得費は、相続・贈与時の評価額ではなく、前の所有者の取得費を引き継ぐことになっています。
なお、相続・贈与などで取得した資産の取得費に相続・贈与などの名義変更のための登記費用や変更手数料を加えることができます。
ただし、売却時に「概算取得費5%」を適用するときは、上記登記費用などを加えることは出来ません。

相続等で取得した場合

Transfer costs

売却するために支出した費用で、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代の他に、建物の取り壊し費用や借家人に支払った立ち退き料なども含むことが出来ます。

所有期間の判定

Determining the period of ownership

実際に所有していた期間の他、相続や贈与で引き継いだ、土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことが出来ます。
また、固定資産の交換で取得した不動産や、収用の代替資産も前の不動産の所有期間を引き継ぐことが出来ます。

特別控除の特例

Special exemptions

譲渡所得の計算上、差し引かれる特別控除の特例は以下のものがあります。

特例 特別控除額
公共事業のために土地建物を売却した場合 5,000万円
自己の居住用財産を売却した場合(居住用財産の3,000万円控除の特例) 3,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地建物を売却した場合 2,000万円
特定住宅造成などのために土地建物を売却した場合 1,500万円
農地保有の合理化などのために土地建物を売却した場合 800万円

注)控除できる額は、上記特別控除額にかかわらず、課税譲渡所得の額が上限となります。また、特別控除額の合計 は年間5,000万円が上限です。

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